Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny?

Czy można wziąć kredyt od nieruchomości bez obowiązku jego spłacania? Wydaje się to nieco absurdalne, jednak rzeczywiście od dłuższego czasu w wielu krajach – a od kilku lat również w Polsce – funkcjonuje usługa, która na to pozwala.

Mowa o odwróconym kredycie hipotecznym. O ile w naszym kraju ten produkt finansowy nie jest jeszcze szczególnie popularny, za granicą zyskuje coraz więcej zwolenników. Głównie dlatego, że nad jego przebiegiem czuwa odpowiednia instytucja, co oznacza, że odwrócony kredyt hipoteczny (lub, jak bywa również nazywany, hipoteka odwrócona) jest znacznie bezpieczniejszy niż fundusze hipoteczne. Jak to działa i przede wszystkim: czy warto?

Na czym polega odwrócony kredyt hipoteczny?

O wprowadzeniu tej usługi finansowej na polski rynek zadecydowała ustawa, która ujrzała światło dzienne 23 października 2014 roku. Dotychczas jedynymi produktami bankowymi, z których można było skorzystać w formie odwróconej hipoteki, były wspomniane fundusze hipoteczne – wówczas przekazywało się prawo do własności danej nieruchomości, by w zamian otrzymywać pieniądze. Fundusz hipoteczny jednak proponowały nie tylko banki, ale także firmy pozabankowe – tymczasem ustawa reguluje, że odwrócony kredyt hipoteczny jest możliwy tylko za pośrednictwem banków, które podlegają bezpośredniej kontroli Komisji Nadzoru Finansowego.

Kredyt hipoteczny odwrócony to taki, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości. Kredytobiorca dostaje określone świadczenia pieniężne – mogą być wypłacone jednorazowo lub w comiesięcznych ratach – ale nie ma żadnego obowiązku, by opuścić lokal, nie zrzeka się też prawa własności. Co więcej, wcale nie musi spłacać tego kredytu. Zamiast tego pieniądze mogą być wypłacane aż do jego śmierci. Dopiero w chwili, kiedy to nastąpi, zobowiązanie podlega spłacie, które przechodzi na spadkobierców kredytobiorcy.

Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt kierowany przede wszystkim do osób starszych, zwłaszcza tych, które często nie są w stanie samodzielnie się utrzymać ze swojej renty czy emerytury. Mogą zatem złożyć wniosek o taką pożyczkę, jeśli są właścicielami bądź współwłaścicielami nieruchomości, mają jakiś udział w prawach do danego lokalu bądź działkę na zasadzie wieczystego użytkowania.

Jak otrzymać odwrócony kredyt hipoteczny?

Jak już zostało wspomniane, trzeba być właścicielem bądź współwłaścicielem nieruchomości, która nie jest w żaden sposób zadłużona. Nie trzeba składać wniosku o kredyt samodzielnie, przykładowo małżeństwo lub po prostu dwóch współwłaścicieli może wspólnie starać się o przyznanie pożyczki.

Zanim podpiszemy jakąkolwiek umowę, bank musi nam przedstawić szczegółowy formularz informacyjny, który dokładnie opisuje, jakie zobowiązania wynikają z kredytu. Jest to regulowane przez ustawę, pozwalając nam, jako kredytobiorcom, zapoznać się ze swoimi prawami i obowiązkami w związku z odwróconą hipoteką. W samej umowie zaś, poza oczywiście kwotą kredytu, musi być podane, jak będzie wyglądała spłata (wraz z jej terminem), nie może też zabraknąć wyszczególnionych kosztów kredytu wraz ze sposobem ich pokrycia.

Ponieważ rynek nieruchomości zmienia się z biegiem lat, przez co wartość naszego domu czy mieszkania nie będzie cały czas taka sama, nie możemy oczekiwać, że odwrócona hipoteka przyniesie nam tyle pieniędzy, ile rzeczywiście wart jest lokal. Zazwyczaj jest to maksymalnie 50% tej sumy.

Co szczególnie istotne, z odwróconego kredytu hipotecznego można zrezygnować w ciągu 30 dni od podpisania umowy. Nie ponosimy za to żadnych dodatkowych kosztów, nie trzeba też podawać określonego powodu. Oczywiście rozwiązanie kontraktu jest możliwe również później, jednak wówczas wymagany jest szereg formalności (jak 30-dniowe wypowiedzenie).

Odwrócona hipoteka. Kto ją spłaca?

Warto pamiętać, że jako kredytobiorcy mamy kilka warunków do spełnienia w ramach umowy o odwrócony kredyt hipoteczny. Jeśli zostaną one naruszone, bank może zerwać z nami współpracę, co może nas narazić na ogromne koszty finansowe.

Przede wszystkim jesteśmy zobowiązani do tego, by utrzymywać obciążoną hipoteką nieruchomość w idealnym stanie. Nie chodzi tutaj tylko o regularne sprzątanie – oznacza to także, że w lokalu muszą być na bieżąco wykonywane wszelkie naprawy czy remonty. Dodatkowo musimy wykupić ubezpieczenie od wypadków losowych, co gwarantuje i nam, i bankowi, że w razie nieprzewidzianej sytuacji posiadamy określone zabezpieczenie. By w ogóle skorzystać z odwróconej hipoteki, nieruchomość nie może być zadłużona – i tak powinno pozostać już w okresie, kiedy pobieramy pieniądze z kredytu. Trzeba zatem regularnie płacić podatki i regulować opłaty związane z zamieszkiwaniem w lokalu.

Kredytobiorca może samodzielnie spłacić kredyt, w całości lub częściowo (wówczas bank rezygnuje z prowizji). Jeśli tego nie zrobi, to zobowiązanie przechodzi na spadkobierców – muszą je wypełnić w ciągu 12 miesięcy. Mogą się oczywiście zrzec prawa do nieruchomości. Gdy jej wartość przekracza kwotę długu, nadwyżka trafia właśnie do spadkobierców.