Hipoteka

Nie każdy może pozwolić sobie na zakup mieszkania z własnych oszczędności, dlatego w Polsce niemal standardem są kredyty hipoteczne. Przyznawane są na wysokie sumy, a ich okres kredytowania trwa nawet kilkadziesiąt lat, co stwarza ryzyko niespłacania kolejnych rat. Banki, aby zabezpieczyć swoje interesy stosują hipotekę na wypadek, gdyby kredytobiorca przestał wywiązywać się z umowy.

Hipoteka – co to jest?

Wnioskując o kredyt mieszkaniowy, niezbędne będzie ustanowienie hipoteki, która pełni funkcję zabezpieczenia na wypadek niespłacania kredytu. Hipoteka to inaczej ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, które reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych. Najprostsza definicja, jaka może określać hipotekę, jest nadanie wierzycielowi pewnych uprawnień do nieruchomości, które powstają wraz z dokonaniem wpisu w księdze wieczystej i zostają wykreślone w momencie uregulowania wierzytelności. Wierzyciel hipoteczny, którym w przypadku udzielania kredytu jest bank, może przeznaczyć obciążoną nieruchomość na spłatę długów, jeżeli kredyt mieszkaniowy nie zostanie spłacony.

Jak działa hipoteka?

Kredyty mieszkaniowe przyznawane są na wysokie kwoty, które sięgają nawet kilkuset tysięcy z okresem kredytowania na 20-30 lat. W tym czasie sytuacja kredytobiorców może się diametralnie zmienić, dlatego istnieje ryzyko, że nie będą oni w stanie spłacić zadłużenia. Hipoteka na nieruchomości to zabezpieczenie zapłaty, które upoważnia bank do wyegzekwowania należności. W momencie, gdy kredyt przestaje być spłacany, wierzyciel hipoteczny ma prawo przejąć nieruchomość na poczet zadłużenia i wystawić ją na sprzedaż, aby z uzyskanych środków pokryć zaległe zadłużenie. Z roku na rok zainteresowanie kredytami hipotecznymi wzrasta, tak jak i rosną kwoty wnioskowanych kredytów. Na wykresie sporządzonym przez BIK, można zauważyć, jak zmieniają się kwoty kredytów mieszkaniowych na przestrzeni lat:

Według danych BIK, w czerwcu 2019 roku średnia kwota kredytu mieszkaniowego wynosiła już 275,47 tys., dlatego przy tak wysokich wartościach, hipoteka jest niezbędnym narzędziem do minimalizowania ryzyka niespłacenia kredytu. Warto zauważyć, że wprowadzone w 2017 roku w ustawie zmiany, dały większą swobodę kredytobiorcom w zarządzaniu nieruchomościami obciążonymi hipoteką. W razie problemów ze spłatą, mogą oni samodzielnie wystawić dom na sprzedaż, co jest korzystniejsze niż licytacje komornicze.

Rodzaje hipoteki

Na rynku funkcjonuje kilka przykładów hipotek, które różnią się między sobą zakresem obowiązywania, procedurą ustanawiania oraz uprawnieniami wierzyciela do nieruchomości. Należą do nich:

• Hipoteka przymusowa – ustanawiana jest bez zgody właściciela nieruchomości. Zazwyczaj taka sytuacja ma miejsce, gdy wpis do księgi wieczystej został dokonany na podstawie orzeczenia sądowego.
• Hipoteka umowna – ustanawiana jest z kredytobiorcą jako zabezpieczenie na czas kredytu. Hipoteka jako poręczenie majątkowe określa bank właścicielem nieruchomości do momentu spłacenia całego zadłużenia. Po tym czasie można złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
• Hipoteka odwrócona – jest to odwrotna sytuacja, gdy właściciel nieruchomości nie płaci rat kredytu, a dostaje comiesięczna kwotę od banku w ramach hipoteki. Warunkiem hipoteki odwróconej jest to, że po śmierci osoby zamieszkującej mieszkanie, nieruchomość przechodzi na własność banku.
• Hipoteka łączna – jest to obciążenie hipoteką kilka nieruchomości jednocześnie.
• Hipoteka kaucyjna – od 2011 nie funkcjonuje już na rynku i została zniesiona ustawą. Polegała na zabezpieczeniu wierzytelności o nieokreślonej wysokości. Przeciwieństwem jej jest hipoteka zwykła, gdzie musi być jasno sprecyzowana kwota wierzytelności.
• Hipoteka podwójna – polega na zabezpieczeniu dwóch nieruchomości, które stanowią wkład własny do kredytu mieszkaniowego.

Hipoteka na dom ustanawiana jest na podstawie umowy z wierzycielem, w której mogą zostać również wyszczególnione warunki korzystania z nieruchomości. Bank, który udziela kredytu mieszkaniowego, może oczekiwać od właściciela utrzymania mieszkania w określonym stanie technicznym czy wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Wartość nieruchomości z hipoteką określana jest przez rzeczoznawcę i w razie braku spłaty kredytu musi być wystarczająca do zaspokojenia potrzeb wierzyciela.

Jak sprawdzić hipotekę?

Przed zakupem nieruchomości należy sprawdzić jej status prawny, aby nie narazić się na dodatkowe obciążenia finansowe związane z koniecznością spłaty hipoteki. Hipoteka bankowa przypisana jest do nieruchomości, a nie do jej właściciela, dlatego trzeba to mieć na uwadze, zanim dojdzie do sfinalizowania transakcji nabycia mieszkania. Hipotekę można sprawdzić w jawnych księgach wieczystych w IV dziale. Nabywając nieruchomość obciążoną hipoteką należy również pamiętać, aby uzyskać od poprzedniego właściciela pełną dokumentację, dzięki której będzie możliwe wykreślenie hipoteki po jej spłaceniu.

Co z hipoteką po spłacie kredytu?

Po zapłaceniu ostatniej raty kredytu można złożyć wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki. W tym celu należy pobrać oświadczenie z banku o całkowitym uregulowaniu długu wraz z odsetkami i dostarczyć ten dokument do sądu wieczystoksięgowego. Po wydanej decyzji zapis o hipotece zostanie wykreślony, a kwestie prawne nieruchomości uregulowane. Warto wspomnieć, że hipoteka przed ślubem stanowi majątek osobisty, dlatego w razie rozwodu to osoba, która nabyła prawo własności, jest zobowiązana do dopełnienia wszystkich formalności związanych z wykreśleniem hipoteki oraz zarządzaniem nieruchomością.

Jak ustanowić hipotekę?

Ustanowienie hipoteki to już tylko formalność, która polega na podpisaniu umowy z wierzycielem i złożeniu wniosku o wpis do księgi wieczystej. Nie tylko kredyt mieszkaniowy może być zabezpieczony hipoteką, ale także pożyczki pod zastaw nieruchomości. Hipoteka z BIK-iem w przypadku negatywnych zapisów w bazie może zostać odrzucona przez bank, gdyż stanowi duże ryzyko niewywiązywania się ze spłaty. Przed ustanowieniem hipoteki warto wcześniej przeanalizować wszystkie dostępne oferty instytucji finansowych, aby zdecydować, gdzie najlepiej złożyć wniosek o kredyt, gdyż hipoteka obciąży nieruchomość przez wiele lat.